经济观察报○•★：北京有一个老旧小区改造项目▲■□，先后投入4000多万元●-▽▽▷★，但很难在短期内见到收入◁◆=▷▲，这种状况下○□★，投入的持续性如何保证□…=？
那我们都得算一下账-•，接着做增值服务▪△◇-●▷，我问物业服务为什么不好★•，实际上利润不高■…=◁▲，还是通过其他途径解决◁◇？还有一次在北京一个学校家属院-○■•△◇，2020年湖南◆▪◇=-○、广西=◆、广东▪•-▷★、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债-•◆，很多企业进来时觉得新鲜…○…，但是利润很薄•▼▼；每天早上出去笑容满面●◁•★，我们还有一些配套服务☆◁！
董有○••□■：筑福有一套系统的方法论□▼▽◇☆，第一次见面时▼◇▷▼，我们会把居民分成愿意加装的●□☆▷、有困难的和有意见的等不同群体▲◆●○▲，我们把不同意加装的叫做守门员★▲•☆▪○。
具体来源我们也细化了-▪…■▷，第一个自有▲-◁，小区存量物业资源■◆■★；第二个是划拨◇…▲■■●，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地□☆◁▷…•；第三是租赁…▷▲△▪，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营=○-◆•；第四是购买★●-▲=◆，利用资金购买经营性资产…★▪□-；第五是审批▷☆、新批=▷-○■▲，在小区内新建新批经营性空间-○☆▽。
在上海医院○▲，董有◁▷★=…：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润▲■◆，一块广告牌一个月200元•--■-，愿景他们主要是从后期物业○◁▼◆●▷、配套用房运营角度进入△▽■▼□。
三会落实了…△-■▽，接着要完成三资…▪▽▲，首先得有资源才能形成资产☆-•=-，有了资产才能变成资金▷-▽。最后要完成的是三业◁▪☆▷☆□，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▷▼▪■，然后装进相关的企业□▷▽△●，这样就形成了持续发展□◇▪。
7月○●▽-★，运营和产出是多少◆•○…•◆？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元○-…；筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右△◆☆…。周末我们在现场做工作▷=◇◆，还有一类▽-□○△。
策划○-▼□、规划计划落实到项目后△=，我们得代融•▽□▽•、代建▼=○、代营★★•••，这是三代◇▲-▪；把资源做好…•▲□，还得地方政府配合做一个招商会■◇○△▪、一个对接会•●▼◁…、搭建一个协调会◁•▽▲。地方政府没有一个协调会▪=•-，我来了也做不了这个事▼▼▼=◆▼。
这种情况下••▼-，就需要转变思路◇▷，物业费不行▽■▲，就搞服务费□•■◆◇☆，周末打造一次卫生▷▲▽，春秋擦一次窗户◁▲▷■，这都可以收费★△★。物业费是管房子的•☆○▲…，居民问你管房子管什么▲▪，但要搞服务费◇☆，明码标价▷▲●，扫码下单▷★□▼•☆。
董有●▪：都在谋划进入▽•，现阶段主要以央企…•…、国企为主▪•--…□，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金=•，云南城投给云南省城市更新公司15亿元□▷。另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与□★●•◁，很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展pg电子游戏麻将胡了◇★○•▲。
他们说没人交物业费•▲◆■▽。现在各地要求老旧小区改造必须有物业○◇◆▼…▼，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3△•-.9万个◇-…◆●•，董有透露•…，我们赶紧散会了◆○▲！
去年初•=■，国开行和建行有4360亿元的专项额度★◇◁•，去年底◇◁◁，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金★▷▽…，现在各个银行都在跟进○◇▼▷◇□，但是银行是有条件的…•…▽□，需要抵押担保◆▲…。
2021年全国两会○▽，老旧小区改造再次被写入政府工作报告…•，全年计划新开工5-▼•△.3万个项目▪△•▽▪•。董有表示-=…□，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算□•，十四五期间▷◆…-◁，这一市场规模在10万亿元左右☆•▼□○。
这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论•-…○，通过这些方法论--▷-•=，不光是老旧小区改造和完整社区•◆☆■，包括城市中心□★▼-=、安防系统也构建起来了●●●…。
董有••=☆◁▪：我经历过两次●■▼◆=，一个是在上海某医院家属院加电梯◇▲…=▲-，晚上8点多做工作座谈△••▲▪▲，聊了有半个小时的时候◁○○•△▲，一楼业主指着三楼业主说▪★★：•▪“院长▲★▽，当年分房△□，你应该把我分到2楼●▷◇◆，你给我分到1楼不公平□▲，你还住在4楼○■▷○，你想下楼-▽◁-▷•，到死都甭想△□△■=□。▽▽=”当时院长站起来了★◆◁△，俩人要打架□=◁◇，我们赶紧停这个事儿◇▼。
去看了两个小区◆◁-=▷■，政府补7毛◁●◆，在北京学校家属院=•◆•▲，但是好多小区还没有=◇○☆▽●！
为什么北京和上海是60万元•□▽☆，我们和造价处仔细交流过□•▪▼，根据定额□▼★、材料标准等确定基准价格★○，政府补贴40%◇◇=☆-★，补贴24万元封顶●▷•…◁=。
未来存量时代一定得基于运营思维…○◁●▼、服务思维★◆-，想要引导居民和社会资本出钱=▲○，那肯定得有收益模型▼○-•◆。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◁◆◁●◁○，用高科技挣钱▼-，服务业应该是高频低收▲=□□▷◆。
加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批☆★-•-，但你要施工的时候…★▪◁○，有人拿个椅子坐在门口•★●◆•☆，你加得上吗■…▼？所以▽…，加电梯是100%同意●▷•，少一户都不行▲□△◁▷。
董有▷◆：跟居民沟通•△▼=◇…，跟各级部门沟通◆-◇▷◁、协调○▪、落地△◆☆，莲花池（西里6号）在加电梯过程中★☆◆，负责人写了7万字的日记□■，历时5年▼•••。我们带着他全国各地去参观▪▪◆☆，各级部门去交流◆△◇，因为多年前大家没有统一认知□…=…，说加电梯大家都不知道▪▷=▲◆•，当然…■-□▽，现在加电梯可以说家喻户晓了★★。
如果再加上加装电梯的投入●△◁▷▽▽，市场规模在15万亿元左右•▷。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▪■•○◆◆，包括左晖控制的愿景集团▽★▪▼◇▷、融创中国等开始进入这一领域-◆，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台■=▼★。
今年1月▪…▪…■☆，云南省成立了云南省城市更新公司▪◁□=★，让我们支持云南省做城市更新▼•▪△★★，选了昆明▲★…△=、大理□-、玉溪◁■、宾川▽○○☆、洱源5个城市试点△-▼。另外我们和辽宁•☆▼□、广西○◆◁▽•、重庆□=▪、成都◁▽○◁=、青岛=◆◁、宜昌等省市也在接触▲…△，我们从策划--▼◇、规划◆◇▽◁△、计划帮他们搭建起模型◆•□●，有些已经到试点实施阶段了▼◁。原来我们是在北京做▪□▽▽▷，现在走出去了▼▷=。
董有◇▷•：你恰恰说反了★▪▷□，现在扩大得非常快=▽◇▲，去年鲁商集团专门约我见面▲◁▽•◆…，说山东省针对老旧小区改造▽■•◆□，他们有任务=■◁，有资金◁●△-△◇，请我们合作◆▽□-▼▲。8月18日签了战略协议◁★△○★=，10月成立公司•▼▲◇◆◆，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造…▲。
有的是平台公司形式的◇-☆★▪，有的是项目层面的…●◆△…，但原则上我们参与的是运营类资产的投资☆▽，比如说屋顶太阳能▷▷…，我们参与投资-◁▽▼●…、运营▼■，资源性资产还是当地国企的○▪◇◇，所有房产证不归我△◆。
董有▷□■◁▷▷：加装电梯分两类…=，一类叫租赁梯▪-☆=，一类叫集资梯●★…○。集资梯是老百姓集资…▪……○，拿钱找人代建○▲-…=，产权归居民★▽●◆；还有一类租赁梯★●•▷□○，资本投资•△○▼、建完◇▲▷••，居民像坐出租车一样=△…，每次付费◆•●△…▷。现在基本上就两种形式--▪。
董有=▪◆□：我们不评价友商做的如何◆◆，但可以说说自己◁…◁=●。马上我们通州的项目也要上了•◁△，一个是北小园锅炉房••▼◆，一个中餐锅炉房★☆☆，还有一个武夷花园=▼★•，这三个地方要改成社区文化中心•●▲○■。5月运河旁边还有一个运动馆★◁，传媒大学有个图书馆☆■▲○=。将来这些配套如何运营=◇、产出◁●☆▽，不产出怎么来投资◆○■★☆•？
董有▼○：还有一些增值收入○-，比如近期我们和住建委谈小区怎么改◁☆◆□☆，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电□◇△…，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱-□▲☆△▼，这个收入可以补充改造小区的费用▪•△●。而且发出来的电□•◆-☆◆，小区居民可以用■□•◇□▽，缓解未来碳中和的压力□△。
假如有80%同意的▽○•☆…◁，有20%不同意的▼●▪◁○▷，第一步我们用五人五步法□◁◇□△，这个楼的选5个人▲☆◁•，每人每周到守门员家=●，每次送一个小礼物=•，说一句线句◁▲▷…▷，肯定就要吵了▽•■-，所以一句就够了▲☆■☆□。
各地都在积极推动这样的民生工程▪●■…▽-，但是要解决的问题▼=◆，一是需要政府补贴•▽、企业出资□=、居民出资集合起来■■；二是居民要同意•▪，改造老旧小区▼○◇■▲、加电梯过程◁◁○◇…，总有人反对□☆○◇，总有问题▼★□▷，怎么办…◆△▲◇◁？大家经常说加梯为什么那么慢pg电子游戏麻将胡了•◆■••，我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯◆☆，用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯•△，用时间去换空间=◆，没有这个时间消化不了•◇△。
所以★-=□，在这种思路下☆◁…▼•，我们把BTO(即建设▪…▲、移交■▪、运营■□-•●，利用小区▲△=、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所▽○○，移交给产权所有人…■▼，形成资产包◆▷☆•，为改造所需资金进行融资▲•■•▽，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展◇▪★▽，做了三普三划三代□◆●•▽▷、三资三会三业-▷▽★。
在北京▼■□▼▼▲，2003年我们开始投运动馆■☆，现在筑福有几个运动馆…■▽▪☆，还有石景山朗园○=●、首钢园区等几个图书馆△◁☆△；还有利用老厂房改造成文创园▷◁◆▽◆●、科创园▽-，我们公司就在首钢老厂房办公○△◁，已经7年了▲▲。
车是我的…▷◁，当地政府基础类资金缺乏的时候☆□△●，电梯维保费用是6000元~8000元/年=▪•-。能够把物业团队养起来…▷▪☆。通过一些增值服务也就是服务费补上•△▲◁，当时一位老师就急了▪□，对老旧小区改造任务进行了明确-▲▪，比如衡水60%的老旧小区没有物业■◁▲●▪◇。
董有▼…•◇☆△：一部汽车多少钱☆◁？可以是几万块钱☆▲■★，也可以是几百万▽★●□，加电梯也一样•••▼，有30万元的（综合成本基准价▷◇，下同）◁■●=◇、40万元的○▼=■▼◇、50万元的☆•，像北京和上海定的是60万元▲▪▲★★▷。
董有▽●△▷：加装电梯和老旧小区改造…△，十二五期间是财政花钱□△•▲•■；十三五期间要求企业●▼、居民要参与▼■；现在十四五要求居民要出钱…☆◇○★，企业要参与◆•▪…△◆。需要有社会资本进来•★…■，要打通融资渠道▲…。
董有△▼：偿还主要有两类◁•◇，一类是经营性收入□◇，比如租金▷▷★■，主要用来还利息●■▷•；还有一类就是资产证券化▪★…。老旧小区改造要解决资金缺口问题•▪，就必须使一些资源完成资产证券化▼◁▲…，所以我们现在帮各地做资产资源储备◆▽▷■。原来政府都是搞土地储备■…▷◇▷，完成招拍挂后△◆▽•，资金就来了☆•▲▽；未来我们叫资产储备■★☆■★，变现资金用来改造老旧小区◆▲▪◁=。
董有表示-▲，虽然市场前景诱人◇☆▲，但不同于增量房地产市场-◇，作为存量时代重要形式的老旧小区改造•△○▽▲◆，不仅利润薄•■○◇□，而且工作推进难度较大▽▲-●。前期进入的很多企业•▲■=，由于干不下去●★，开始撤退•●•■☆■。
董有▪▲□：三普就是人口普查◇★•-=▽、经济普查和灾害普查●△★▷，通过三普我们拿到一个城市的基本数据◇◁，相当于做体检◁★◆☆●▪；下一步是三划◆▼，给它做策划★☆=▲○▽、规划和计划◇•。
后期运营=○△▪◆◆，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》▲▪=□，我们出资或帮助解决融资问题▷▽△■□；如果没有强大的内心很难持续下去▼▷。经济观察报=◇•：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的●○，当时大家就说△○▼▼-。
而且很麻烦○◇▽▼，我们算了一下◇■○◁▲☆，期限从7年到30年不等■◁□★，但探索的时候经常摔得鼻青脸肿…■，晚上回来满脸阴郁●☆◆-○，抵押担保没问题☆■☆■，而当年实际完成改造老旧小区4○▽▽★.03万个◇▪▲-•○。
比如十四五期间◇=，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3▲=▪.9万个★■★=●，去年完成了4=•=◁.03万个▼◆，今年计划改造5○-◆.3万个○■☆。我们也做了一个5年计划-▲…△○，缺钱▲△▼•，把资产…▪□▪、资金准备好◇■••★，但有资产◇-▪-、资金还得批规划▼▷•▷▷，不批都是违法建设•◇○■▽☆。
如果从2011年开始从事加装电梯算起▲★○◁◆▲，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头▪▪◇☆□。
从加梯10年到15年收回成本来说◁■，我们对接了一些金融机构●△○…，北京银行☆▲▷=•、建设银行都谈过了•▪□。配套社区商业如何产出◇◁，产出价值多少◇○●■？投资不是我说了算•◁▽•，是银行说了算▼◇，目前模型都搭建完了▽▲-○◁▪。
目前社会资本和金融机构参与情况如何•▲◆△▽□？董有□●●：筑福主要从前段投资角度出发◁▽●○■■，北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5▽•○▪◇★，40%有物业的小区也不好◁★▲，刚说几句◁△•△○，要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五★▪□△☆•，干三五年后都撤了▲=。这是一个硬性条件▼△，利率通常在4%以内△□。很多老旧小区没有物业公司■□□，阳光灿烂■◇▽，
董有◇□■：我们以前没做▲-▲▪▽▽，现在开始做了●…▽■●，因为有些（小区）没有物业☆◁-•■▲，你得帮着做了△▷-◇▪=，有的我们自己独立做◁▼•☆，有的联合当地物业公司一起做□…。
原来我们是按银行给的资金期限6年10年算•★…，后来算下来不行▲▷•，加上海淀的是国企做的★△=▽■▲，有一定公益性★△，最后定的是每年每户230元到280元价格区间•=，收回投资大概是15年◇◇。像广州大都是民企融资做的☆-▼▼=，大概需要10年△◇•☆▲-。
所以大体有几毛钱的空○▽◇◆▷，那儿一吵▼…••，加装电梯等于买了汽车租出去了=◇◆▼▼，董有○▷=…▽：这些年我们一直在探索--▽▼，如果没有物业就别改▽★-，2020年5月●…△◁◇□，人家给我们骂出来了△▷◆；董总你别说了▽•=▼。后期维护费用谁来出••◁▷？经济观察报=▷-：老旧小区改造和加装电梯★▼…。
电梯应该多少钱○▪○？先要有一个标准◆▼•▲，北京和上海都是我们帮定的标准▲•，60万元是基准价◁◆△▼，有特殊要求可以高一点▲◇=▪☆=，条件差一点可以低一点◇◁■□▪▼。市场上一部三菱电梯将近20万元★○○◁，一些品牌可能不到10万元◆●▪◇▷。
加电梯对房子也是增值…◆★•，从算账模型和运营模型上能够成立★▲○▲-=。我和他们说▲▪☆□▼-，补三年●•■，加梯的同事○▼●▷，被人喷得够呛○■☆。
挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调★-◇□●。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年•▽▲★◁△；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目••▪▼□▪，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年○▷。
各地政府给适当补贴■▪•，上海…▷▽□○•、北京补24万元□□◇△△◁，最近上海加了4万元●▽□◁▽◁，补到28万元▼=◁■，广东原来是10万元▲▽◇-◆△，现在加到15万元▪□▪…。山东第一批试点每部补25万元☆■，150部共补贴了4000万元▪•□▽，试点完正常6层楼每部补20万元○•□▽◆，7层再加点△◁▷，5层再减点…▷○。
董有◁▲△：小区里有一部分▷…-◆□，小区的周边有一部分▽▲▪△▪。具体是按照本片区=……、连片区和大片区划分△□，本片区就是小区◁▪•□，连片区就是小区周围的公共资源◇■▪，连片区是整个街区的公共资源▲▼▪-。
董有◆…-△：租赁梯收回投资大概是10年到15年○…=，海淀加装电梯是北京最多的☆▲☆-◆□，有几百部●●■▷▽，都是我们设计的○◁◆-□，当时和住建委讨论了很久▼◆★△，一是成本怎么控制★-▪◇□△，质量怎么保障○◇▷▲；二是收回投资的定价…•…○=。
第一关下来•■◇■，不同意的人中☆◁▷▷▽△，起码有一半会同意▷•★▽□=。最后还有个别人不同意▼▲★▽◆，我们会让专业的人去疏导•=□▽▲◇，沟通情感◇▷◆-。经过这一轮后★☆◆，我们再介入基本大部分都能解决掉•●★○☆。但这样做肯定会拉开时间●••。
经过多年的实践=◆•▲■◇，老旧小区改造领域各个流程环节也在发展-□。比如-□★，最初加装一部电梯▷◆▽，光审批环节需要46个公章☆▼•，目前已经简化到15个◇▷；以前施工周期126天◇…，目前已经降至65天▽◆。而董有下一步目标是7天▪▷▪□▲。☆▷•▲▽“这么多年□▼▷，我们一直建立标准-▷•。▷▼★◇…”董有表示○□☆□●△，目前▽▷••，在老旧小区改造领域◁◁▽，筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准=◇▽●▼▷，也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项-▪•…▲▽。
老百姓不是不能付费●▽•■，老百姓是最大的消费者●■，拉消费=▪■-、消费升级是关键☆▽◆◁□，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足▪●▲•▽□。比如我们打篮球还能找个地方●□，但打网球根本没地方◆◆▷=…▲。所以未来基于服务市场非常大◁▼●。
融资担保主要来自城市存量▲▼=◁★…，把边角用地•△▽、闲置房产●◇▲▷▪、低效资源梳理出来•…◁=▼•，用来做融资抵押担保○▲▪□•。我们帮几个区县做资产包■•□◆•，每个城市都有◁=▪•◇▽，比如崂山我们梳理出来41处•◁□。
经济观察报…□●☆：加装一部电梯的成本是多少……？包括电梯成本▼□●=◆、安装等环节下来需要多少钱•◁•★●？
加梯这件事=◁，筑福已经做了11年☆○□★•▼，光解决一个问题不行◇-◇◁△□，要系统梳理•△。所以从家庭角度出发■▼◁▷□，不光是装配式的硬件标准◆◁•，还得有一套做居民工作的软件标准▽◇•。
经济观察报▪▷▼★：加装电梯后还需要日常维护▼…▼，一个月600元收益•★。说你这么说▷▼•，比如电梯有三块广告牌□▷◆●…★。
经济观察报…△☆◆•：老旧小区改造利润较薄▽=，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么▽◇△□■？
董有★◆：你不出钱▲□▲，光说了半天=◁★•★▪，最后干瞎了怎么办■★•◆？我们会参与一部分投资▷■△，与当地国企一块来做这个事-●。
但更大的挑战是盈利●◇•■，无论加装电梯工程☆◁■▪◇，还是后期维护★▼●；无论是老旧小区改造前期投入◁□◁，还是后期运营◇▷…◇，每个环节利润都极薄○▽▽•，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▪◁○。
董有●○：这个市场非常大◇•▷▪=，但是不像过去地产增量时代简单粗暴▪◁▼▼，拿一块地△◆★“咔◁☆”一盖楼就卖了■☆◁◁▼★，挣一大笔钱=☆。很多企业本着地产思维★◆、工程思维来做老旧小区▲…-△◇，所以很难▷▪★，大部分介入两年就撤了▽★◁▼，加个电梯4年=…▷▽●◁、5年谁熬得住◇■▼★▪○？
